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大肆降价,疯狂抄底:万科在打什么算盘?

一心准备“活下去”的万科,遭遇了整个市场的白眼。

你说万科真悲观?今年以来,万科的拿地规模仅次于碧桂园,位居所有房企第二位;就在两周前,万科还以32亿的白菜价抄底华夏幸福。

你说万科假哭惨?从9月开始,万科多个项目打折降价,甚至给厦门维权业主退房。就在上周末发布的三季度报告里,万科更是计提存货跌价准备41.4亿元,这一数字在上半年还只是15.37亿元。

万科的“活下去”,到底是鳄鱼的眼泪,还是未雨绸缪的谨慎?

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悲观的万科:计提跌价准备金41.4亿

万科不仅在到处打折降价,而且还对一些项目做了亏损准备。

10月25日,万科发布三季度报。其中,最引人瞩目的是,万科计提存货跌价准备41.4亿元,考虑递延所得税因素后,影响税后净利润-22.8亿元。

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存货跌价准备,是个会计术语,意思是未来房价可能收不回成本,所以要提前计算损失,在利润中预先扣除;如果未来形势发生变化,房价可以覆盖成本,那跌价准备还可以再转回,当做利润。

计提存货跌价准备,意味着房企对未来不看好,某些项目可能会面临巨大亏损。

最近几年,万科每年都在计提跌价准备,但规模从来没有如此之大。

2015年的计提跌价规模是7.54亿元,2017年底计提16.13亿元,2018年上半年计提15.37亿元。

而这一次计提41.4亿元,是今年上半年的2.7倍,与2015年相比,则是5.5倍。

虽然与2018年前三季度4315亿的销售额相比,这一数字仅占1%,但通过万科的年中报不难发现,这些计提跌价准备的项目,集中于二三线城市,包括大连、宁波、烟台、南充、镇江、乌鲁木齐、抚顺、温州、南通、唐山等。

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这还只是今年6月的数据,三季度万科未公布具体城市详情,但跌价准备从15.37亿上升到41.4亿,显然,万科预料有更多城市的更多项目,将会面临房价下跌的可能。 

事实上,计提跌价准备的并非万科一家。

据21世纪报道,截至今年6月,绿地集体跌价准备26.26亿元,保利发展、华夏幸福、金地集团、新城控股、泰禾、阳光城的期末存货跌价准备分别达2.27亿元、4.34亿元、1.81亿元、1.99亿元、2.89亿元、1.07亿元。

如今已到10月底,楼市正式步入调整,多地房价开始松动,房企的计提跌价准备或会大幅增加。

显然,无论是为会计考虑,还是为后市着眼,说明部分房企对市场的悲观态度,并非无的放矢。

02

乐观的万科:大肆抄底的逻辑

就在高喊“活下去”不久,万科就悄悄开启逆市抄底之路。

10月9日,万科以32.34亿元入股华夏幸福5家项目公司的10多个地块。

真是白菜价啊。

作为环京龙头,华夏幸福正面临现金流危机。从去年开始,环京楼市就一蹶不振,3年限购的高门槛,让大多数投资者拒之门外。环京区域房价大跌,部分楼盘甚至腰斩。

在房价跌了一年多的时间关口,万科大举抄底,显然是捡了个便宜。

与此同时,万科加快拿地步伐,一反房企全面收缩的常态。

数据显示,就在三季度,万科合计拿地金额接近500亿元,达到458.7亿元,相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和。

今年前三季度,万科的拿地金额也是笑傲房企,位居第二。1-9月,万科拿地金额为1163万平方米,仅次于碧桂园的1198亿平方米。

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明明说要“活下去”,明明在降价清盘销售,为何还在大肆买地、豪气抄底,万科究竟打的什么算盘?

答案很简单,只有四个字:有钱,便宜。

一方面,万科拥有充分的现金流。数据显示,截至2017年底,万科拥有现金1741亿元,经过9个月的买买买之后,还有1327.7亿元,高于短期借款和一年内到期有息负债总和865.9亿元。

另一方面,万科买的地很便宜。根据易居研究院发布《2018年三季度40城土地市场报告》,40城土地成交均价连续6个月下跌,同比下跌31%,土地成交溢价率创40个月新低。

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显然,万科的拿地价格甚至低过两年前的大部分地王。

换句话说,未来一年,万科降价卖都有利润可图,而老地王们根本就不敢开盘。

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万科的算盘:10年前的同一幕戏

事实上,早在10年前,万科就已经玩过这一招。

2008年2月,王石在央视抛出“拐点论”,引发轩然大波。年后,万科在全国率先打折降价,引发整个行业不满。

许多开发商认为万科是借唱衰收割市场,地方政府也认为万科扰乱市场预期,有地方政府召集开发商开会时,不再通知万科,行业龙头顿时被孤立。

碧桂园坚称“320亿的销售目标不调整”,更“不会降价销售”。在沈阳,72家开发商组建“不降价联盟”,公开宣称“房子不降价,降价我们补”。(更多参见《降价退房流拍裁员:这场楼市大戏,10年前就已上演》)

9月份,多地业主因降价围攻售楼处,要求万科退房,地方政府对此态度暧昧,不置可否。

直到金融危机全面爆发,全国房价大幅下跌,万科才算脱离困境。

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正是因为率先降价,万科在行业内完成销售任务;而一直喊着“不会降价销售”的碧桂园,则只完成了一半的销售额。

手中没有积压库存,反而握有大量现金,进可攻,退可守。

2009年和2010年,万科开启大肆抄底之路,行业龙头地位进一步巩固。

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真悲观VS假哭惨?

万科是稳健派的代表。

无论是2008年、2014年还是2018年,万科都是在行业率先开启降价之路,即使调整最终只是昙花一现,但率先降价为万科提供充分的现金流,在危机到来时足以应对风险,当市场好转时,则又成为抄底的资本。

相反,一些以高周转、高杠杆著称的房企,在楼市扩张阶段,固然可以借助举债扩张一跃成为行业龙头。但当形势逆转,巨轮就难以掉头,从天上到地下,只在一线之间。

其一,万科之所以率先降价、大喊“活下去”,不无悲观的考虑,但更多的是未雨绸缪。在楼市大变局到来之前,回笼现金流,将自己立于不败之地。

其二,万科之所以大肆买地、狂热抄底,是因为万科的资产负债率较低,拥有强大的现金流,而土地溢价率已经低到忽略不计,部分城市的土地价格甚至腰斩,尤其是一些处于困境的房企不得不贱卖资产,这恰恰是最好的抄底时机

所以,真悲观也好,假哭惨也罢,万科玩的就是市场逻辑。谁掌握强大的现金流,谁就拥有市场的话语权。

首度发现美国房地产周期的经济学家霍伊特说过。

当房价下跌时,赚钱的往往不是专家,而是那些手里拥有足够流动现金的人。专家不是不想抄底,而是他们的钱,早已经被困在了市场里。

今天的楼市同理。