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惊现“人口断崖”,北京上海房价还撑得住吗?


新年伊始,北京和上海都宣布:常住人口出现了下降!

中国只有两个城市受命严控人口增长,就是北京和上海。2017年,北京还实施了较大规模的疏解人口的行动。

北京和上海公共服务资源是全国最好的,发展机遇是全国最多的,这两个城市的人口真的这样容易下降吗?下面,让我们通过官方公布的“另类数据”,来做一个分析。

先来看一下北京的情况。

根据北京市统计局公布的“2017年统计公报”,年末全市常住人口2170.7万人,比上年末减少2.2万人。年末全市户籍人口1359.2万人,比上年末减少3.7万人。

也就是说,官方的数据显示,北京2017年人口是下降了的。而在几年前,北京人口曾以每年50到80万的速度增长。

但有一点你要注意:中国的人口普查是每10年才进行一次,所谓普查就是“数人头”,这个统计才是最准确的。普查一般是“逢10之年”进行,比如2010年、2020年。在两次普查之间的“逢5之年”会有一次1%的抽样调查,被称为“小普查”。至于普通年份,只能是估算。

所以,2017年北京的常住人口是估算出来的,肯定不准确。而且这些年小产权房、军产房、商务公寓等“特殊住房”越来越多,统计流动人口就变得更加困难。

但我们可以通过“另类数据”来估算人口的变动趋势。比如小学生、初中生人数,这两类学生属于义务教育阶段,在大城市基本上100%的入学率,因此具有可比性。此外,对于一线城市来说,幼儿教育也接近100%的普及率,也有可比性。

至于居民生活用水、用电量,以及生活垃圾处理量,都可以估算出人口变动趋势。当然,政府还掌握农副产品的消耗量,这也可以判断人口变动趋势。

下面,让我们比较一下2017年和2016年北京“三类学生”(幼儿园、小学、初中)的招生数、在校生数,看看北京的人口变动趋势: 

类型

2017

2016

增减比例

小学招生数

15.8

14.5

+9.0%

小学生总人数

87.6

86.8

+1.0%

初中招生数

10.3

9.2

+12%

初中生总人数

26.6

26.8

-0.7%

幼儿园招生数

17.7

15.3

+16%

在园幼儿总数

44.6

41.7

+7.0%

注:表格里单位为“万人”,数据来源北京市统计局官网。 

可以看出来,在上述6类数据里,只有“初中生总人数”出现了微弱的下跌,至于三类学生在2017年的招生数(这个是最敏感、最有价值的),则都出现了大幅上涨,其中“幼儿园招生人数”飙升了16%,“小学招生人数”上升了9%,“初中招生人数”上升了12%。

所以,我们不仅可以判断出北京人口仍然在快速增长,还可以判断出这个城市的人口年轻化的趋势很显著,因为“幼儿园儿童”的增速,显著超过了小学和初中。

另外,北京统计局在“2017年统计公报”里还告诉我们,2017年北京的居民家庭用水6亿立方米,增长13.1%;城乡居民生活用电218亿千瓦时,增长11.6%。

因此,北京常住人口在2017年是增长的,而且增长幅度还不算小。

 

上面是北京楼市2017年的数据,可以看出,2017年住宅竣工面积大幅减少了50%以上。如果人口继续增长,而楼市供应量继续大幅减少,将会发生什么情况,是可想而知的。

再来看看上海。

在“2017年统计公报”里,上海给出的常住人口数据是2418.33万人,2016年是2419.70万人,也就是说上海常住人口在2017年也出现了1万多人的下降。

下面我们看看校生人数的变动情况:

 


遗憾的是,上海没有公布“三类学生”中“在园幼儿”的情况,初中生和小学生的招生情况也没有公布。只公布了“总人数”和当年“毕业生人数”。

在4类“义务教育阶段学生人数”的统计中,都出现了下滑的现象。由此可见,上海常住人口下降,可能是真的。

在用水方面公布了如下数据:全年供水总量为31.01亿立方米,下降3.2%;售水总量为24.52亿立方米,下降2.8%。其中,工业用水量、生活用水量分别为4.53亿立方米、19.99亿立方米,分别比上年下降6.1%和2.1%。

需要提醒大家的是,上海的“生活用水量”和北京的“居民生活用水量”是不同的统计口径(如果按照上海的口径,北京2017年生活用水14.7亿立方米,增长2.4%)。

在用电方面,上海2017年“城乡居民用电”同比增长了5.1%。考虑到冬天比较冷,用电量的轻微上升未必意味着人口增长。

综合上海小学生、初中生人数,以及用水用电量看,上海常住人口在2017年出现轻微下降,或者基本上零增长,还是有可能的。但北京肯定是增长的,而不可能是下降的。

“一线城市”中的另外两个——深圳和广州,其官方公布的2017年常住人口增长量分别是62万人和45万人,位居全国第一和第二。

其实广深官方的“常住人口”数据也都不准确,如果按照小学生人数从多到少来排序(2016年数据),应该是广州>上海>深圳>北京。需要说明的是,上海小学是5年制,在上述排序的时候换算成了六年制。2016年,四大一线城市的小学生人数,都超过86万人,但都低于96万人。

如果不出意外,2017年深圳小学生人数,应该超过了“换算成6年制”的上海(广深2017年的数据还没有公布)。也就是说,目前广深的小学生人数,很可能都已经超过了京沪。

至于四个城市每天的实际生活人口,可能都在2500万到3000万之间。某大运营商采用大数据的分析显示,深圳在2017年11月,日平均生活人口是2500万(其中2200万常住人口,300万访客和过客),而且高度稳定。

上海限制人口流入的力度远没有北京大,但上海人口增长乏力,却已经是事实;而北京虽然强力限制人口流入,但2017年人口仍然“极有可能”出现了大幅增长。京沪的人口竞争力差异,看来是非常显著的。

至于两地楼市,都可以中长线看好。

北京未来极有可能成为中国唯一的“超一流城市”,这个城市目前聚集了全球最多的世界500强总部,对此很多人不服气,认为大多数是国企。这固然没有错,但问题是目前全球220个独角兽企业,北京占了四分之一;全国的独角兽企业,北京占了超过一半。北京的新经济上的活力,没有任何一个城市可以相比。

至于上海,虽然经济结构有老化之忧,但仍然牢牢把控着国内城市最高的定位,汇聚资金总量虽然低于北京,但超过香港,显著超过广深。在独角兽企业数量上,虽然没有办法跟北京比,但并不亚于深圳和杭州。中国内地第一个“自由贸易港”将落户上海,中国面向新时代的“中国国际进口博览会”将落户上海,上海永远不缺机遇。所以,即便上海从“抢人时代”进入了“选人时代”,人口增长偏慢,但楼市仍然可以看好。只是,上海真的要小心深圳和杭州了。

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