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乾立基金丨王锋超:以基金为始 创城市更新共享平台

对于中国房地产行业来说,历经二十余年的市场化发展,划时代意义的变革已经来临。城市更新,在存量时代到来的当下,正迎来全新的发展阶段。

8月31日,由乾立基金主办的“2017城市更新论坛暨存量改造基金启动仪式”在上海静安瑞吉酒店隆重召开,近300位金融、地产及城市更新相关行业的嘉宾与会,共同聆听了以城市更新为主题的各方观点,在这个共享的平台,一同畅想城市更新事业未来的美妙图景。

乾立基金董事总经理王锋超先生在论坛上细致全面地介绍了乾立对于城市更新领域的深入研究和理解,并结合案例,向与会者介绍了由乾立主导发起的存量改造基金概况。

2017是城市更新的全新发展阶段

存量时代来临,今年已然是供给侧结构性改革的深化之年,对房地产行业来说,现阶段推进改革的重点就在于去库存、去杠杆、有效盘活存量资产。王锋超认为,2017年是房地产行业转折的一年,对智慧城市、高效、可持续发展的探索和尝试已经全面启动。

他指出:从目前国内一、二线城市发展的主要模式来看,增量向存量的转变已经成为一种日趋主流的发展方向,“从上海、北京、深圳三地来看,在不同程度、不同层面上,都存在着对于城市更新基金的需求”。

从统计数据来看,目前北京上海两地具有改造空间的被低估商办地产规模达1500万平方米以上;而整个中国房地产存量市场规模预估达200万亿平米,大量老旧资产、存量物业亟待通过改造、升级以实现价值的全面提升,这其中所蕴含的机遇蔚为可观。

但是,必须看到,不同城市的城市更新的需求和切入角度,因城市本身发展条件和历史积累等因素,存在明显的差异,需要以更加微观的层面做更加深入的研究和探索。

把握城市更新两大核心

“在微观层面上,城市更新项目的运作更多的是资产价值的优化、升值保值,以及未来对资产的运营”,王锋超表示,这也是乾立在运作存量改造基金时所关注的要点。

之所以做出这样的选择,王锋超认为,这是城市更新的两大核心所决定的。

“城市更新的实质是价值的更新”,是从物业价值、文化价值到社会价值的更新和再发掘。同时,随着社会的发展,更新的方式和关注点也从原本的外在形象渐渐转向内涵,形成内外兼顾的有机可持续发展。

同时,“资产管理是资产价值的提升重要保障”。城市更新围绕着资产优化和升值这个根本主题来进行和开展。资产管理是从物业重新定位、优化设计、合理改造并准确赋能开始,再到资产的重新入市、获取改善后的稳定现金流,并最终实现资产增值和投资回报最大化的一个全生命周期过程。

在进行城市更新实践探索过程中,乾立基金确立了将资产运营与资本运作有效结合并作为基金着重关注领域的方针。

而为了最大程度上降低基金运作风险、创造收益,王锋超介绍了乾立在基金收益环节重点关注的四个方面,包括:对物业的评估、筛选;对周期性的把握;对介入、退出时机的选择;以及对价值型资源配置和预期物业的发展策略。

城市更新案例背后的投资逻辑剖析

为了更好展示乾立基金在城市更新领域所取得的成果,以及存量改造基金成立以后将选择哪些细分领域作为切入点,王锋超将乾立过去在城市更新领域所做出的一系列成绩以案例的形式做了分享,并逐一解析了其背后的投资运作逻辑。

例如商务楼并购改造方面,处于上海长风生态商务区的东渡国际大厦和七宝生态商务区的七宝宝龙城T6两个项目,先后荣获投资中国年度评选的最佳投资案例奖项。从并购到后续运营,乾立基金整合上下游顶尖机构合作,从资金、运营、改造到后期的物业管理,按照城市更新基金投资的标准化逻辑操作。

在旧洋行仓库改造方面,位于虹口外滩的1929 ART Space项目,作为政府招商和实业运作的窗口以及产业聚集的平台,在改造运营的过程当中将艺术元素融入办公空间,并有机结合共享办公理念,与周边传统商务型写字楼形成有效的差异化竞争。落成至今,每年贡献的税收是改造前的近4倍,相当于一个中型事业企业的纳税规模,且还在持续增长中。

传统酒店改造项目的代表则是临潼188金融创新中心。总体改造方案围绕“工作、生活与娱乐”一体的理念,目前已经形成金融机构聚集的片区,并一举成为整个区域内最高租金价格的商办物业。

在文创产业领域,位于江苏常州的米码头国际创意生活美学街区,以及乾立基金与西凤集团合作的西凤酒街项目,分别是旧城街区改造和产业金融与资本融合的经典案例,将项目原有的独特优势进行深挖和凸显,形成具有各自独特风格的文创产业社区。

以存量改造基金为起点

本次启动的存量改造基金,对于乾立来说,并不是城市更新布局的全部。在这样一个具有万亿潜在市场规模的地产行业细分领域,可以做的事情还有很多。王锋超介绍了乾立基金打造产业金融价值链生态平台的全盘规划。

“联合产业上下游,创造一个所有参与方都能发挥最大化价值的平台”。围绕着城市更新,将行业内相关的大型开发企业、知名金融机构、各相关细分领域的优秀企业汇集于这个平台之上。

以一线城市具有价值提升潜力的存量物业为目标,由乾立基金专业的基金管理团队和资产管理团队主导,将“资本运作+资产管理”模式充分发挥,优化提升资产价值,保障资产的长期稳定收益和有效增值,从而实现物业价值最大化和投资收益的最大化。

这就是为何选择在此时机,乾立推出存量改造基金的目的所在。

带着这样的宏愿,以本次乾立存量改造基金的正式启动为起点,一个城市更新的新篇章,正式落笔。