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任志强:所有的房价下跌信号都是假的!

前言

《财经》年会2018:“预测与战略”今日在北京举行,华远地产股份有限公司原董事长任志强出席并演讲

任志强表示全国房价超过两万块钱的不到十个城市,超过一万块钱平均房价的不到二十个城市,这大部分在去年年底的统计数字。

截至今年10月份,全国所有地级市平均房价不到四千块钱,全国平均房价约七千块钱。“我没太搞懂,为什么你们老说房价高啊?我觉得还早着呢。”

任志强称,商品住房只占住房总量40%,北京、上海都不到40%。我们真正超过两万块钱平均房价的只有九个城市,所以这二十个城市决定了全国的平均房价大幅度上涨,全国平均普遍下来,我们的房价离合理水平还差的很远

任志强援引调查,全国房价扣除地价以后的房价收入比不到6,北京、上海比较高。扣除地价前后房价收入比相差60%中国扣除地价以后的房价收入比,非常非常合理,而且比国际上还低,比大多数国家低。

老龄化?更严重的是年轻人独居问题

如果想要完成小康目标,那么城镇化率至少要达到60%-70%,不盖房子住哪儿啊?在城镇化的推进过程中,老百姓对于住房还有巨大的需求

部分观点认为我国老龄化非常严重,可能导致住房需求量减少,但我认为更严重的是年轻人的独居问题。北欧很多国家年轻人独居率达到40%,父母有房子也不住,自己要单独住,中国现在大概最少有7700万户,独居的增加和过去的传统计算是完全两个概念。

我国家庭人口已经从1984年的3.9下降到现在的2.8,北京上海等城市已经降到了2.3、2.4,甚至一个人的家庭已经占到全世界总量的25%左右。

如果要把独居的加进来,预计中国未来城市最少有1亿5千万户,也就是说,仅仅满足独居人口的家庭需求大概要再干25年,还不算结婚、生孩子。从1990年算起,到目前为止,包括租赁性住房、廉租房、保障性租房在内,全国一共才建了1亿5千万套房子,仅够满足上述独居需求。

所有的不合理大概都在地价上

根据调查显示,扣除地价以后的房价收入比非常低,全国只有五点几,北京、上海等一线城市扣除地价以后相差也达到了60%。中国从来没有出台过政策限制地价,所有的不合理大概都在地价上

土地的“招拍挂”是推高地价的因素之一。从1993年文件出台到2003年没有实行土地招拍挂期间,房价平均年涨幅不到3%,而收入平均涨幅在9.5%。

自从2004年“8·31”以后,土地价格急剧上涨,开始出现大量地王,面粉高过面包等等现象,于是才开始出台了一系列的调控政策。

调控没有契约精神

调控政策完全没有契约精神,土地合同中写了我可以盖这个房子、盖那个房子,没写必须限价,但是我盖完房子你说这契约不算数,我重新做规定,你这个房子只能卖这些钱,我已经盖好了也不行,商住房也不能卖。

调控政策于法无据,你们可以查一查所有地区政府出台的政策,不管限了什么,哪一个依据法律了吗

所有的价格信号都是假的

房地产市场的价格信号无效,所有的价格信号都是假的,因为地方政府必须得造假,不造假官帽子就没了,这个造假要么是让你限价或者不让你卖。

如果市场里头没有价格这只手,没有价格信号了,任何人做出来的判断就一定是错误的,不管你是中央政府还是地方政府,当然也包括市场中所有的人。

未来涨还是跌?不知道,因为这个价格可以随便做,想做多少做多少,这可能是我们认为房地产市场拐点来了的原因,因为你永远不知道未来的价格信号是什么。

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